10月剛開始，正是樓市傳統(tǒng)“金九銀十”的旺季，很多人躍躍欲試，想借此機(jī)會置辦一套心儀的房子，可看來看去，總是不得要領(lǐng)。

一方面，是買房的難度越來越高，不再是隨便買就能升值的時代了。

比如，同樣在一個城市，有的房子漲勢如虹，沾著一點(diǎn)概念就翻倍一樣往上竄，有的房子看起來沒問題，因?yàn)榈囟巍⒔煌ā⑴涮椎仍�因，房價就是紋絲不動，買了之后還要擔(dān)驚受怕，貨不對板、精裝變“驚裝”的例子也不少。

所以，不光是一二線城市與三四線會分化，區(qū)域不同，地段不同，也會分化。

另一方面，是2019年10月份的特殊性。

今年的金九銀十格外不同，從5月底開始，人民日報(bào)與經(jīng)濟(jì)日報(bào)兩大媒體同時發(fā)聲，地產(chǎn)政策嚴(yán)調(diào)控再次確認(rèn)。2019年棚改總計(jì)劃套數(shù)僅為285萬套，較2018年實(shí)際棚改套數(shù)588萬套減少超過一半。

債券、信托、前融、各類ABS（物業(yè)費(fèi)ABS、供應(yīng)鏈ABS、購房尾款A(yù)BS等）、開發(fā)貸等房企幾乎全部融資工具均遭受到緊調(diào)控，各大房企也開始逐步調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，融創(chuàng)、富力等大中規(guī)模房企在2019年中期業(yè)績會上也紛紛表示：原則上停止拿地。

限購、限售、限貸不提，修改土拍規(guī)則，增加租賃房體量，推進(jìn)舊改等創(chuàng)新性措施層出不窮。

所以，今年十月份買房，難度會更大，需要購房者做足功課才行。

今天，我們就從這些方面入手，10月買房逛售樓部，有5個細(xì)節(jié)要仔細(xì)“盤問”。九月下旬跟一個本地業(yè)內(nèi)人士聊天，他就重點(diǎn)說了這些問題，不少人都忽略了。

第一，注意沙盤的比例和尺寸。

進(jìn)售樓部第一刻起，肯定會先看見項(xiàng)目的沙盤，這也是重中之重，有利于了解整個小區(qū)的結(jié)構(gòu)。

作為按照樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)出一定比例的竣工樣式模型，購房者實(shí)地查看的時候，首先要確認(rèn)是否根據(jù)實(shí)際規(guī)劃制作出來的，同時還要確認(rèn)沙盤的比例尺寸，這樣可以方便推算出小區(qū)的實(shí)際尺寸及樓間距等數(shù)值。

這個時候不要聽置業(yè)顧問在旁邊夸的天花亂墜，什么花園、游泳池、噴泉之類的，先拍照留存，各個角度都不放過，再去施工現(xiàn)場查看，看小區(qū)內(nèi)預(yù)留道路、配套建設(shè)是不是按照沙盤所展示的比例來做的。

第二，觀察綠化面積。

近年來有很多業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛，很多都是以“綠地被侵占”為爭議焦點(diǎn)。

房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，其實(shí)，這是個不規(guī)范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。

綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區(qū)用地的比率，樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。

所以，觀察綠化面積，要認(rèn)準(zhǔn)綠地率，在最后簽訂購房合同的時候，也可以將開發(fā)商承諾的具體的綠化面積與綠化規(guī)劃分布等細(xì)節(jié)寫入合同。

第三，對居住者不利的生活設(shè)施。

這種情況非常典型，業(yè)內(nèi)朋友跟我聊的時候，也說了這一點(diǎn)，當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃，超出了開發(fā)商之前的預(yù)期，只要有不利于居民生活的設(shè)施要建造，業(yè)主們都會非常不滿。

比如噪音嘈雜有公用設(shè)施的地方。工廠、火車軌道附近，比如大型醫(yī)院、火葬場、監(jiān)獄周邊的房子，比如化工廠、變電站、高壓電塔、菜市場、垃圾場等。

但是，很多人買房存在跟風(fēng)的情況，以上的舉例中，并非所有的設(shè)施都不利于生活。

比如汽車站和火車站，有人覺得人流嘈雜，三教九流都有，但最近這些年，往往是火車站、汽車站周邊，成為新城區(qū)房價的高點(diǎn)，比如醫(yī)院和菜市場，有人覺得晦氣，有人覺得吵鬧，可就醫(yī)距離大幅縮短，生活便利是看得見摸得著的，而且，這種鬧市區(qū)的醫(yī)院和菜市場，周邊租金往往要比其他區(qū)域高一大截。

第四，看小區(qū)的樓間距。

樓間距是關(guān)系到房屋的光線、隱私和通風(fēng)的重要因素，所以許多樓盤在沙盤制作時，會故意將建筑之間的樓間距做大，給人一種很寬敞開闊的感覺。

樓間距如果太小，對面樓就可以看到自己家里的情況，個人隱私容易泄露，并且樓與樓距離太近，隔音也不好，對面樓的電視的聲音、門鈴聲、甚至吵架的聲音都能清晰的聽到。

樓間距大，購房者能夠享受更完整的景觀，對視問題迎刃而解，保證了日照時間，有利于樓宇間的自然通風(fēng)。

這一點(diǎn)其實(shí)并不難觀察，就算沙盤上做了手腳，去小區(qū)里轉(zhuǎn)一圈，遠(yuǎn)遠(yuǎn)一看就能體會得到，如果存在明顯的不一致，說明這家開發(fā)商有貓膩，并不值得信任。

第五，開盤的是哪幾棟樓，戶型如何。

去售樓部逛，一定不要走馬觀花，一臉懵的進(jìn)去，聽置業(yè)顧問吹了半天牛，又一臉懵的出來。

很多樓盤的規(guī)模比較大，所以工期跨度也很長，開發(fā)商就會分批次售賣房屋，這樣也可以早一些回籠資金，預(yù)售證也是分批次獲得的，因此在看房沙盤時，一定要明確最近一次開盤將要出售的區(qū)域。

一定要做到有的放矢，知道這次是哪些樓棟開盤，是洋房還是高層？一梯幾戶？去化情況如何？還剩多少套？銷控表是不是真實(shí)，除了觀察置業(yè)顧問的說辭以外，還需要自己多長個心眼去觀察。

在最后，筆者想強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)。

2019年的十月份，注定會成為樓市的一個重要轉(zhuǎn)折關(guān)口，房貸利率參考LPR機(jī)制落地，利率折扣以后就沒有了，房企回款壓力在四季度會達(dá)到最大，10月份的特價房會密集出現(xiàn)。

此時，對購房者來說，一定要擺正心態(tài)，買房不是為了賺快錢，而是不讓自己的積蓄打水漂，一套房子透支了幾代人的財(cái)富，逛售樓部沒有什么技巧可言，多看，多聽，少說話，多了解，多做功課，練就一雙火眼金睛，才能買到心儀的房子。